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净负债率高达270% 微利的大发地产欲赴港上市

日期:2022年06月18日

       北京报道, 上海大发地产集团(以下简称大发地产)近日在港交所披露招股书文件, 拟在香港上市。 然而, 在负债率极高、借贷率极高、净利润率极低的情况下, 大发地产为何急于赴港上市? 财务状况恶化 招股书显示, 大发地产2015-2017年营业收入分别为6.77亿元、6.57亿元和44.14亿元, 对应的净利润为5342万元、2186万元,

以及 分别为1.52亿元。 利润率分别为 7.9%、3.3% 和 3.4%。 据中银国际统计, A股房地产上市公司平均净利润率为11.7%, 而大发地产的净利润率远低于行业平均水平, 甚至无法赶上 一般银行理财产品。 尽管2017年营业收入同比增长571.8%, 但这是由于2017年交付面积翻倍增长和房价上涨所致。
       2015年至2017年, 大发地产物业的平均售价为 4192元/平方米、4258元/平方米、13639元/平方米。 然而, 面对如此良好的市场形势, 大发地产的净利润率并没有大幅提升, 净资产负债率一直居高不下, 不禁让人感到不可思议。 招股书披露了大发地产的高净资产负债率。 2015年至2017年, 大发地产的净资产负债率分别高达196.5%、150%和269.8%, 而A股上市房企平均净负债率为78.9%, 大发地产的负债率远高于行业平均水平。 由此可见, 对于一家年销售规模不足百亿的房地产公司来说, 财务紧张的程度。 糟糕的财务状况也成为悬在公司发展上的达摩克利斯之剑。 从融资方式来看, 大发地产的主要借贷渠道为银行、金融机构和信托。 银行的借贷成本最低, 但大量金融机构和信托提高了大发地产的借贷成本。 中航信托、中国华融、平安信托等机构与大发地产合作, 借贷成本在8.5%至12.9%之间。 据中证证券研发部统计, 2017年重点上市房企融资成本在4.5%至7.5%之间, 而大发地产实际利率分别为10.1%/9.3%/10.1 %, 高于同行业。 很多, 这也意味着大发地产在借款的时候, 要支付的利率是行业的近一倍。 招股书显示, 大发地产2015年至2017年的融资成本分别为1.02亿元/1.15亿元和1.24亿元, 近三年平均净利润为7576万元。 比较两者, 该公司还没有赚到任何钱。
        向贷款机构支付的利息很高, 高昂的融资成本不断侵蚀着大发地产的利润。 这可能是大发地产在公司处于微利状态的情况下, 仍然急于上市, 急需调整财务结构的原因。 大发地产即将上市两个已开发项目融资建设成本, 偿还部分借款, 补充日常运营资金。 土地储备低却想冲刺千亿? 近日, 大发地产官网一直无法登录, 公司已有22年历史。 大发地产于1996年在浙江温州成立, 2001年将总部迁至上海。从大发地产公布的股权结构来看, 这是典型的家族企业。
        其中, 葛和凯、葛亦扬及其儿子分别通过全资公司和参股公司持有大发74.6%和24.2%的股份。
        葛亦阳现任大发地产执行董事、董事长。 . 其余两个控股股东金林银和葛鹤鸣虽然持股比例不高, 但同样来自葛鹤凯家族, 分别是葛鹤凯的妻子和弟弟。 副总裁葛禄是葛亦阳的堂兄。 或许是为了改善财务状况, 或许是在去年销售业绩大幅增长的背景下, 低调20多年的大发地产正准备发扬信心。 今年年初, 大发地产邀请廖鲁江出任CEO, 并于4月向港交所递交招股书, 寻求上市。 廖陆江在房地产领域拥有11年的经验。 曾任龙湖地产人力资源副总经理、集团人力资源总监, 兼任世茂地产首席运营官,

负责世茂地产的企业运营管理、人力资源、信息系统和 行政支持工作。 大发地产CEO廖鲁江不久前表示, 大发地产计划打1000亿元, 并提出了5年3000亿元的目标, 以及项目跟投和利润分享机制。 不过, 虽然大发地产很早就将总部搬到了上海, 但并没有像福建开发商从福建搬到上海发展那样积极向全国大规模扩张。 大发地产的业务主要集中在长三角地区。
        截至2018年2月28日, 大发地产拥有24个项目组合, 其中住宅项目20个, 商业综合体3个, 办公楼层1个。 24个项目中, 5个位于上海, 19个位于江苏、安徽、浙江三省, 土地储备总面积172.03万平方米。 这么少的土地储备, 恐怕很难支撑起千亿的梦想。 无论雄心和实力是否匹配, 这家名不见经传的地产公司在上市过程中都备受关注。 直至新闻稿发布, 尚未收到大发地产的采访回复。

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