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中南高科赴港IPO:99.3%收入来自物业销售 项目售价约3000元平米

日期:2022年07月04日

       北京报道, 中南高科近日向港交所提交招股说明书, 拟赴港上市。 “渗透核心, 拓展全国”是中南高科的布局战略和目标。
        据悉, 中南高科是产业园开发商和运营商, 目前在全国布局了70个产业园项目。
        值得注意的是, 尽管成立时间较短, 但中南高科发展迅速。 招股书显示, 2018年至2020年公司营收年复合增长率超过200%。 此外, 中南高科的楼盘销售单价也较低, 约为3000元/平方米。 不过, 在收入大幅上升的同时, 中南高科的合同负债和银行借款也大幅增加。 启动IPO进程 5月12日晚, 中南高科向港交所提交招股说明书。 招股书显示, 中南高科是一家以服务先进制造业为核心的产业园区开发商和运营商, 提供集产业研究规划、园区开发、产业资源引进和产业园区综合运营服务为一体的综合服务。 若能成功上市, 中南高科将成为港股市场难得的产业园开发运营标的。 招股书显示, 截至2021年2月末, 中南高科已收购产业园项目70个, 其中已完成建筑面积约280万平方米, 在建规划建筑面积约410万平方米, 以及约4个 万平方米的资产。
        预计未来发展的楼面面积。 中南高科被视为产业园区领域的“少年”。 成立于2015年, 近年来发展迅速。 截至2020年底, 中南高科在中国制造业产业园区开发商和运营商中, 项目覆盖城市数量排名全国第一, 总建筑面积排名全国第二。 90%以上的收入来自工业园区的物业销售。 整体而言, 中南高科自成立以来已进入“高速”发展的通道。 招股书显示, 2018年至2020年, 中南高科营收分别为4.6亿元、19.8亿元、46.1亿元。 按照这个数值计算, 中南高科营收的年复合增长率高达216.3%。 除了营收“惊人”的年复合增长率, 中南高科同期毛利分别为1.57亿元、6.66亿元和12.9亿元, 年复合增长率达186.8%。 如前所述, 中南高科是一家提供包括研究​​和规划在内的综合服务的产业园区开发商和运营商。 不过, 《华夏时报》记者查阅中南高科招股书后发现,

中南高科的大部分收入来自于产业园内物业的开发和销售, 尚未避开“老 工业园区发展方式”。 不过, 记者也注意到, 中南高科也在慢慢转型, 首个轻资产标杆项目苏高新中南高科智心谷也已落地。 2020年, 产业园物业开发及销售收入占集团总收入的99.3%。 其余0.7%的收入来自为产业园提供综合运营服务和提供用于建筑服务。 具体来看, 2018年至2020年, 收入占比最高的产业园房地产开发销售收入分别为4.58亿元、19.45亿元、45.83亿元。 2020年产业园综合运营服务为集团带来的收入仅增至2625.4万元。至于建筑服务, 从招股书来看, 建筑服务是中南高科新开发的业务领域 近几年, 这部分收入在2019年并表。2020年, 这部分收入为381.2万元。 单价约为3000元/平方米。 总体而言, 中南高科的经营模式是重资产经营。 获得土地后, 工业园将建设、开发和运营。 在该模型中, 企业的成本来自土地、建设和经营, 收入主要来自物业销售或租金收入。 招股书显示, 2018年至2020年, 中南高新产业园销售单价分别约为2972元/平方米、3163元/平方米和3181元/平方米。 与全国近万元的商品房单价相比, 这个数值已经很低了。 不过, 除了单位售价较低外, 中南高科的土地收购成本也不高。 2018年至2020年, 中南高科的土地成本分别为384元/平方米、344元/平方米和376元/平方米。 其中, 土地成本分别占同期平均销售价格的12.9%、10.9%和11.8%。 中南高科价格低、成本低、收益高, 负债规模较大。 招股书显示,

截至2020年底, 中南高科银行及其他借款余额为23.14亿元。 其中, 1年内需偿还5.82亿元, 1年后需偿还17.31亿元。 从整体债务看, 2018年至2020年, 中南高科的合同负债分别为11.86亿元、22.56亿元和41.43亿元。 随着收入的增加, 银行及其他借款总额也从2018年的1.68亿元逐步增加。 2020年达到23.14亿元。负债的大幅增加也意味着企业的业务规模在扩大,

风险也在增加, 企业的偿债能力也将受到考验。

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